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最高法裁定:兼具人防工程性质的地下车库使用

作者:亚博网址 发布于:2021-03-08 22:42 点击量:

  地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。开发商对地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与购房人签订《商品房买卖合同》,将地下车库的使用权进行转让,并不违反法律强制性规定。购房人应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。开发商未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。

  2013年4月19日,吉林市规划局作出的建字第2010昌039号建设工程规划许可证附件中载明建设单位铁信公司在昌邑区和平路建设的1#高层住宅建筑面积11559平方米,含A#网点1845.12平方米,其中物业178.36平方米,社区23.46平方米;2#高层住宅建筑面积7260.03平方米,含A#网点1873.53平方米,其中社区205.6平方米,B#地下车库建筑面积3911.82平方米兼人防1320平方米。

  2013年5月20日,铁信公司(甲方)与吉林市昌邑区哈达湾街道办事处(乙方)签订《协议书》,约定甲方于2012年在哈达湾街道域内建设建筑面积46000平方米的名华世纪家园小区,按照市委市政府关于社区办公用房建设相关意见要求,甲方应为乙方提供不少于230平方米的办公用房,甲方考虑到没有现成用房可供街道、社区办公,按照市里每平方米补偿2000元意见要求,经双方协调,由甲方提供30万元资金,用于乙方自行解决办公用房问题。同日,双方又签订一份《协议书》协议内容更改为甲方应给付乙方46万元,由于甲方暂时存在资金困难,经双方协商,甲方暂付给乙方30万元,余款16万元将于2015年底前一次付清。2013年5月16日,王斌向席佳忠汇款30万元,

  2014年4月9日,吉林市人民政府出具了吉市国用(2004)第0号国有土地使用权证,该证裁定:土地使用权人为铁信公司,坐落于吉林市昌邑区和平路(地下),地号为,图号为2210-1073-2,使用权面积为3911.82平方米,地类为城镇住宅用地,使用权类型为出让,终止日期为2080年9月12日。

  吉林市房地产测绘中心于2014年6月30日出具的吉房测(销)2014-314房产测绘技术报告显示名华世纪家园B号地下车库(人防工程)建筑面积4222.01平方米。

  2014年7月2日,吉林市人民防空办公室出具的吉市防验字[2014]005号《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》中的城市建设项目产权登记人防意见中载明:人防工程施工图建筑面积4014平方米,人防部门产权登记意见为“该项目已配套建设人防工程,建筑面积以房产测绘为准,人防工程所有权归国家所有。”

  2014年5月5日,栾德刚与铁信公司签订《名华世纪家园认购书》,栾德刚认购铁信公司名华世纪家园楼宇地下车库3648.59平方米,单价3500元/平方米,总房款12770065元。

  2014年5月6日,栾德刚与铁信公司又签订了两份《名华世纪家园认购书》,栾德刚分别认购铁信公司名华世纪家园楼宇1#栋0001012号商铺、2#栋0001001号商铺,单价均为12000元/平方米,总房款分别为1320360元、1858200元。

  2014年5月12日,栾德刚(买受人)、铁信公司(出卖人)、隆飞公司(委托代理机构)签订《商品房买卖合同》,该合同约定如下:一、栾德刚所购商品房的基本情况为:1.B#地下车库位于昌邑区和平路(地下),土地面积为3911.82平方米,地号为,图号2210-1073-2,地类用途为城镇住宅用地,使用类型出让,房屋使用终止日期为2080年9月12日。2.B#地下车库规划许可证面积为3911.82平方米,其中兼人防面积1320平方米。3.B#地下车库在吉林市房产地产测绘中心测绘面积为4222.01平方米。4.位于昌邑区和平路,1#0001012号商铺,建筑面积为110.03平方米的房屋。5.位于昌邑区和平路,2#0001001号商铺,建筑面积为154.85平方米的房屋。6.位于昌邑区和平路,2#楼社区商业用房0002011建筑面积为183.63平方米;2#楼社区商业用房0002012建筑面积为21.97平方米。1#0002013楼社区商业用房0002013建筑面积为29.52平方米。二、上述房屋交易价格为1800万元。合同约定面积与产权登记面积有差异,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按合同价格不增不减。三、付款方式及期限:1.自2014年开始,每年4月1日前以现金形式支付房款360万元,至2018年4月1日前全部付清。2.如每年到期超过4月1日并在当年6月1日内付清房款的,追加房款违约金50万元。3.如到期2018年6月1日还没有付清房款,铁信公司有权收回房屋,所有已付房款不予退回。四、铁信公司在签订协议后应依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合综合验收合格的商品房交付给栾德刚使用。栾德刚办理相关房屋土地转让、过户手续,房屋土地产权登记等各种税款由买受人承担。所有正规(国家规定范围)手续出卖人有义务协助办理。五、铁信公司应当在商品房交付使用后,按国家规定范围将协助栾德刚办理权属登记,由铁信公司提供资料报产权登记机关备案。如因铁信公司的责任,栾德刚不能取得房地产权属证及土地使用证书,栾德刚和铁信公司商议解决将由此产生的损失在余额房款中扣除或拒绝支付余额房款。

  2014年8月28日,栾德刚与铁信公司又签订了一份《商品房买卖合同》,约定:栾德刚购买位于昌邑区和平路名华世纪家园2#0001002号商铺(建筑面积177.28平方米,单价12000元,房款2127360元)和2#0001003号商铺(建筑面积97.22平方米,单价12000元,房款1166640元),两套商铺合计总房款为3294000元,铁信公司协助栾德刚办理房屋产权证,栾德刚用两套商铺抵押银行贷款,全部贷款金额偿还欠铁信公司的房款,剩余房款在二年内还清,如到2016年8月28日前没有付清房款,铁信公司有权收回房屋,所有已支付房款不予退回。同日,王斌与栾德刚又签订了一份《协议书》,该协议书内容与该商品房买卖合同内容基本一致。

  2015年6月12日,栾德刚、铁信公司、隆飞公司又签订了《补充协议书》,针对2014年5月12日及2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》的履行情况达成补充协议,约定:总价款1800万元的《商品房买卖合同》,栾德刚已给付723万元,尚欠1077万元,该欠款应于2018年4月1日前全部付清。总价款为329.4万元的《商品房买卖合同》,栾德刚已给付150万元,尚欠179.4万元,该欠款应于2016年8月28日前全部付清。截至本协议签订之日,栾德刚尚欠两笔款项共计1256.4万元,双方协商,对还款方式予以重新调整,栾德刚现向银行贷款650万元,该笔贷款的使用及所产生的费用约定如下:1.此笔贷款本金650万元,栾德刚全部用于支付对铁信公司的欠款,栾德刚欠铁信公司的剩余款项606.4万元均定于2018年4月1日前全部还清。2.该笔贷款所需向担保公司所交纳的第一年本金650万元贷款的担保费19.5万元、第二年本金290万元(650万元中的290万元部分)的担保费8.7万元、保证金52万元,合计80.2万元,由铁信公司先行替栾德刚垫付。栾德刚于2018年6月20日前将保证金52万元返还给铁信公司,担保费由铁信公司承担。3.贷款(650万元)所发生的利息铁信公司承担,以银行实际发生的利息为准。该利息部分从栾德刚应给付铁信公司的剩余款项606.4万元中扣除,即栾德刚欠铁信公司552.08万元(不包括贷款保证金52万元),栾德刚应于2018年4月1日前全部还清。4.如栾德刚的贷款未能办理成功,铁信公司替栾德刚垫付的担保费、保证金栾德刚无条件返还给铁信公司。另外约定:由于社区用房和地下车库现尚未办理产权手续,根据栾德刚的要求,铁信公司同意栾德刚办理相关前期手续并承担和交纳所需全部费用。具备能够办理产权条件时,铁信公司协助栾德刚办理产权手续,所需费用全部由栾德刚承担。

  栾德刚于2015年6月10日,向吉林银行借款150万元,借款用途为支付购房款,并授权吉林银行直接付至铁信公司的账户内。栾德刚于2015年6月17日,向吉林银行借款650万元,借款用途为支付购房款,亦授权吉林银行直接付至铁信公司的账户内。栾德刚于2018年3月30日通过交通银行向王斌汇款100万元。

  在栾德刚提供的隆飞公司的明细分类账中记载栾德刚共向其支付房款1623万元,铁信公司亦认可收到房款1623万元。

  2014年5月7日,栾德刚与国药公司签订《房屋租赁合同》,栾德刚将位于名华世纪家园楼2#0001001、1#0001012号商铺出租给国药公司,租赁期为叁年(自2014年5月7日起至2017年5月6日止),房屋租金每年16万元。

  2014年6月23日,吉林市食品药品监督管理局出具的流水号为:吉市2014-0209吉林市保健食品经营企业审批登记表显示国药公司经营地址为吉林市昌邑区和平路名华世纪家园楼宇2#栋0001001号商铺,1#栋0001012号商铺,仓库地址为吉林市昌邑区和平路名华世纪家园楼宇地下车库,有效期限2014年6月23日至2015年6月22日。

  现栾德刚已取得涉案4套商业网点的不动产权证,不动产权证号分别是:吉(2018)吉林市不动产权第0057289、0057209、0053827、0053866号。铁信公司给栾德刚开具两张销售不动产统一发票,金额分别为886400元、486100元。栾德刚交纳了名华世纪家园1号楼01幢0001012室的权利、许可证照印花税5元,契税66018元,产权转移书据印花税660.20元,住宅专项维修资金11442元,国有建设用地上的房屋所有权登记费550元;名华世纪家园2号楼02幢0001001室的权利、许可证照印花税5元,契税92910元,产权转移书据印花税929.10元,住宅专项维修资金16104元,国有建设用地上的房屋所有权登记费550元;名华世纪家园小区2号楼02幢0001002室的证照印花税5元,新房交易印花税443元,契税44320元,住宅专项维修资金18437元,工本费10元,商品房转移登记费497元;名华世纪家园小区2号楼02幢0001003室的证照印花税5元,新房交易印花税243.05元,契税24305元,住宅专项维修资金10111元,工本费10元,商品房转移登记费497元。

  本院认为,本案为商品房销售合同纠纷,根据栾德刚的申请再审理由,本案审查的重点为《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质及该合同的效力。

  关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定,应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权,不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》,认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权,不属于商品房,双方当事人对此均应明知,双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权,并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由,没有事实和法律依据,本院不予采信。

  关于《商品房买卖合同》的效力问题,因地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库(人防工程)出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》,载明防护质量合格,并已按规定办理竣工档案移交,准许使用。铁信公司对案涉地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与栾德刚签订《商品房买卖合同》,将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚,并不违反法律强制性规定。

  栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用,战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效,并无不当。栾德刚提出的铁信公司构成欺诈,其行为损害国家利益的申请再审理由,没有事实和法律依据,本院不予采信。

  《补充协议书》仅就《商品房买卖合同》进行补充说明,并未约定变更或废除《商品房买卖合同》中约定的违约金条款,不能仅以《补充协议书》中未列明违约金条款,即否定《商品房买卖合同》中约定的违约金条款的效力。原审法院认定《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高,已酌情将违约金调低至利息损失的30%。栾德刚主张铁信公司已丧失违约金请求权的申请再审理由,不能成立,本院不予采信。

  (2020)最高法民申4493号栾德刚与吉林铁信集团有限责任公司、吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司商品房销售合同纠纷案返回搜狐,查看更多

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